Feliz Ano Novo

2016 traz muitas novidades na Know2Grow...

 

Desejamos a todos um 2016 cheio de felicidade, saúde e bons negócios!

"m)exe-te agora, já!"

O nosso parceiro Mindmood organiza, já em Janeiro, o evento "m)exe-te agora, já!", no CCB. "Somos cúmplices do sucesso da juventude e pioneiros numa nova forma de ser. A descoberta da liberdade com espírito empreendedor."

Programa Empreende Já

     Na passada Sexta-Feira foi publicado em Diário da República a portaria visando a criação do "Programa Empreende Já" (consultar aqui). Este programa visa apoiar ideias inovadoras, na área da Economia Social, desenvolvidas por jovens empreendedores entre os 18 e os 29 anos.

 

     Sucintamente, este programa visa apoiar estes projectos em 2 fases:

Acção 1 - Apoio ao desenvolvimento da ideia, nomeadamente através da oferta de formação, coaching e um inventivo monetário no valor de 1,5 IAS ;

Acção 2 - Apoio à concretização de ideias selecionadas, com um apoio de 10 mil euros.

 

     Aguarda-se a publicação do regulamento por parte do IPDJ, responsável pela promoção, gestão e execução do Programa.

Alojamento Local - Encerramento de Actividade

     No seguimento das informações vindas a público nas últimas semanas, relativamente ao cálculo de mais-valias relativas ao imóvel aquando da cessação de actividade dos Trabalhadores Independentes com o CAE 55201, e considerando as muitas dúvidas existentes quanto à sua forma de cálculo (e inexistência de clarificação por parte da AT), recolhemos presencialmente a seguinte informação junto do Serviço de Finanças Lisboa 7 (informação oficiosa, note-se), com a ressalva de que é uma situação ainda não apresentada aos serviços e para a qual não há linhas orientadoras oficiais:

 

     O cálculo da mais-valia aquando do encerramento da actividade é feito pela diferença entre o Valor Patrimonial Tributável (VPT) no momento do encerramento da actividade e o VPT aquando da abertura de actividade.

 

     Ou seja, num exemplo em que um imóvel:
- foi adquirido em 2005 por 50.000€
- foi afecto à actividade em 2015 (quando o seu VPT eram 62.000€)

- a actividade é encerrada em 2018 (quando o seu VPT será, imagine-se, 68.000€) 

- é vendido em 2020 por 71.500€.

 

     Serão calculadas as seguintes mais valias:

Em 2018 - 68.000€ - 62.000€ = 6.000€

Em 2020 - 71.500€ - 50.000€ = 21.500€

 

    Sem que seja ainda uma confirmação oficial, este entendimento traz alguma luz sobre esta matéria, aguardando-se para breve uma clarificação oficial por parte da AT.

Regime do Alojamento Local - Actualização

No seguimento de dúvida que se vinha levantando ao longo dos meses, no que diz respeito à existência de cálculo e tributação de mais-valias relativas ao imóvel, no caso de cessação de actividade do contribuinte, e confirmando a opinião que temos partilhado durante este tempo, veio nos últimos dias a AT esclarecer esta questão através de Ofício Circulado.

 

Atente-se, pois, que no caso de haver cessação de actividade subjacente ao CAE 55201, passará a haver lugar ao cálculo e tributação de mais valias.

 

Exemplo:

- Aquisição de imóvel por 100.000€ em 2010

- Afectação ao Regime do Alojamento Local em 2015

- Cessação de actividade em 2017

- Venda, por 155.000€, em 2020

 

Serão calculadas mais-valias em 2 momentos distintos:

- em 2017, com a cessação da actividade, é calculada a mais-valia com base no Valor Patrimonial Tributário do imóvel (no caso, imagine-se 135.000€), pelo que haverá uma mais-valia de 35.000€ a considerar

- em 2020, será calculada a mais-valia entre o valor a 2017 (135.000€) e o valor de venda, ou seja, 20.000€

 

Resumindo, a mais valia total a considerar é igual. É, isso sim, tributada à priori, num momento em que a mais-valia não é factual. O problema é tanto maior, se não houver alienação do imóvel no curto/médio prazo: foi paga uma mais-valia que não chega a existir.

Regime do Alojamento Local

Estando cada vez mais em voga em Portugal o aluguer de curta duração (vulgo, alugar casas para férias), o regime do Alojamento Local foi criado de forma a regular os arrendamentos de curta duração, isto é, arrendamentos que vão desde um dia, uma semana ou até um mês. Tipicamente, este tipo de alojamento ocorre com turistas, e assim o alojamento local foi inserido no âmbito da hotelaria e turismo.

 

Em termos gerais, podemos afirmar que esta é uma forma interessante de rentabilizar património imobiliário, com o IRS a incidir sobre 15% do total facturado no ano.

 

Questões frequentes:

- Que Imóveis podem ser objecto de Alojamento Local?

Apartamentos, moradias e estabelecimentos de hospedagem podem ser objecto de alojamento local, desde que preencham os requisitos constantes da Portaria.

 

- Qual o Regime Fiscal do Alojamento local?

O Alojamento local é tributado como categoria B, ou seja como trabalhador independente. Após efectuar a comunicação prévia é necessário abrir actividade de prestação de serviços de hotelaria na repartição de finanças. Dessa forma, será tributado em IRS na Categoria B, sobre 15% do total facturado, ou seja, imaginando que facturou 10.000€ de Alojamento Local em 2015, será tributado sobre 1.500€ pela taxa de IRS que lhe corresponda.

 

- Tenho de cobrar IVA?

Se contar receber mais de 10 mil euros anuais, ou já for sujeito passive de IVA através de outra actividade independente, estará sujeito a IVA à taxa reduzida de 6%. Se não ultrapassar este numero estará isento de IVA dispensado a entrega periódica trimestral deste imposto (artigo 53º CIVA).

- Tenho de pagar Segurança Social?

Se não tiver outro rendimento sujeito a segurança social, esta terá de ser paga mensalmente, como qualquer outro Trabalhador Independente.

 

- A quem comunicar o Alojamento local?

Com a alteração à Portaria passou-se de um requerimento para uma comunicação prévia de registo de alojamento local, ou seja após a comunicação prévia o estabelecimento passa imediatamente a poder oferecer serviços de alojamento local sem necessitar de uma autorização. A comunicação para operar como Alojamento local deve ser submetido num formulário dirigido ao Presidente da Câmara Municipal da área da localização do imóvel. Após a recepção da comunicação o imóvel poderá ser objecto de uma ou várias vistorias a qualquer altura, sendo que a primeira deverá ocorrer 60 dias depois da comunicação.

 

- O que é preciso para transformar o meu apartamento/moradia em Alojamento Local?

Segundo a Portaria deve entregar na Câmara respectiva uma comunicação prévia acompanhado da Caderneta Predial Urbana, Planta do Imóvel, documento comprovativo da legitimidade do requerente e um termo de responsabilidade passado por um técnico qualificado comprovando que as instalações de gás e electricidade estão de acordo com as normas vigentes.

 

- Que requisitos são necessários para requerer o Alojamento Local?

É obrigatória a existência de extintor, manta de incêndio, equipamento de primeiros socorros, indicação do número nacional de urgência (112) e livro de reclamações. Exige-se uma casa de banho por cada 3 quartos e limpezas uma vez por semana ou sempre que exista uma alteração de utente. Com a nova Portaria é também obrigatório, após obter a licença, afixar uma placa identificativa padrão de alojamento local.

 

- Preciso de Certificado Energético?

Apesar de não ser obrigatória a apresentação do certificado energético aquando da comunicação prévia, esta é obrigatória segundo o Decreto-Lei nº 118/2013 de 20 de Agosto e por isso deve a obter.

Arrendamento

A partir deste mês de Maio de 2015, há importantes alterações a tomar em consideração por parte dos locatários de imóveis (Senhorios), nomeadamente a obrigação de emissão do recibo de renda através do Portal das Finanças por parte da esmagadora maioria dos Senhorios.

Comecemos, pois, por analisar aqueles que ficam excluídos desta obrigação:

- os Senhorios que tenham, a 31 de Dezembro do ano anterior, mais de 65 anos

- e aqueles que, cumulativamente, não sejam obrigados a possuír caixa postal electrónica e não tenham tido no ano anterior rendimentos prediais superiores a 838,44€.

 

Aqueles que ficam excluídos desta obrigação passam a ter uma nova obrigação anual, a cumprir pela primeira vez em Janeiro de 2016, preenchendo o Modelo 44 através do Portal das Finanças, reportando o valor total das rendas obtidas no ano anterior, e identificando os inquilinos.

Todos aqueles que não se enquadram nestas excepções, deverão a partir do mês de Maio proceder da seguinte forma:

- Registar os contratos de arrendamento em que é Senhorio através deste link (já disponível)

- Emitir os recibos de renda desde Janeiro de 2015 e passar a emitir mensalmente os recibos de renda através deste link (disponível a partir de 1 de Maio), após boa cobrança da mesma

- Todos os contratos iniciados de ora em diante deverão ser registados da forma anteriormente descrita, e os recibos igualmente emitidos dessa forma. De igual forma, a cessação dos contratos deverá ser comunicada através da mesma ferramenta.

Recordamos ainda que a partir desde ano (2015) os rendimentos Prediais serão tributados em IRS na Categoria F (Prediais) ou Categoria B (Independentes).
 

Questões frequentes:

 

1 - Nas situações em que exista mais de 1 proprietário/senhorio no âmbito do mesmo arrendamento, quantos recibos eletrónicos devem ser emitidos?

Deverão ser emitidos tantos recibos quantos Senhorios existirem, sendo que do recibo de quitação deverá constar o valor que é recebido, a título de renda, por cada um dos proprietários, em razão da percentagem da sua co-propriedade.

2 - No caso de vários Senhorios, no âmbito do mesmo contrato de arrendamento, possuírem  diferente idades - por exemplo um Proprietário com mais de 65 anos e outro com idade inferior a 65 anos - encontram-se ambos obrigados à emissão do recibo de quitação eletrónico?

Não. A obrigação é do sujeito passivo, ou seja, por exemplo, um proprietário que tenha mais de 65 anos encontra-se dispensado da emissão do recibo de quitação eletrónico, ainda que os outros proprietários não o estejam.

 

3 - E se for em caso de herança por partilhar?

Em caso de herança por partilhar, os recibos eletrónicos deverão ser emitidos em nome e pelo NIF da Herança.

4 - Tenho de emitir os recibos de renda desde Janeiro de 2015 novamente?

Sim, após registar o contrato deverá emitir on-line os recibos desde Janeiro de 2015 (a não ser que o contrato tenha tido início posterior (ou já tenha expirado durante 2015).

 

5 - E quando os imóveis estão em nome de uma herança?

No caso dos prédios ou frações que nas finanças constem em nome de herança, estes estão obrigados a emissão do recibo de quitação rendas eletrónico.

6 - É necessário ter actividade aberta nas Finanças em Categoria B para que este rendimento seja tributado segundo a Categoria B?

Não. Aquando da entrega do IRS, no ano seguinte, o contribuinte é livre para optar pela tributação conforme as regras da Categoria B ou F, conforme lhe for mais conveniente.