Wednesday, April 29, 2015

Regime do Alojamento Local

Estando cada vez mais em voga em Portugal o aluguer de curta duração (vulgo, alugar casas para férias), o regime do Alojamento Local foi criado de forma a regular os arrendamentos de curta duração, isto é, arrendamentos que vão desde um dia, uma semana ou até um mês. Tipicamente, este tipo de alojamento ocorre com turistas, e assim o alojamento local foi inserido no âmbito da hotelaria e turismo.
 
Em termos gerais, podemos afirmar que esta é uma forma interessante de rentabilizar património imobiliário, com o IRS a incidir sobre 15% do total facturado no ano.
 
Questões frequentes:
- Que Imóveis podem ser objecto de Alojamento Local?
Apartamentos, moradias e estabelecimentos de hospedagem podem ser objecto de alojamento local, desde que preencham os requisitos constantes da Portaria.
 
- Qual o Regime Fiscal do Alojamento local?
O Alojamento local é tributado como categoria B, ou seja como trabalhador independente. Após efectuar a comunicação prévia é necessário abrir actividade de prestação de serviços de hotelaria na repartição de finanças. Dessa forma, será tributado em IRS na Categoria B, sobre 15% do total facturado, ou seja, imaginando que facturou 10.000€ de Alojamento Local em 2015, será tributado sobre 1.500€ pela taxa de IRS que lhe corresponda.
 
- Tenho de cobrar IVA?
Se contar receber mais de 10 mil euros anuais, ou já for sujeito passive de IVA através de outra actividade independente, estará sujeito a IVA à taxa reduzida de 6%. Se não ultrapassar este numero estará isento de IVA dispensado a entrega periódica trimestral deste imposto (artigo 53º CIVA).
- Tenho de pagar Segurança Social?
Se não tiver outro rendimento sujeito a segurança social, esta terá de ser paga mensalmente, como qualquer outro Trabalhador Independente.
 
- A quem comunicar o Alojamento local?
Com a alteração à Portaria passou-se de um requerimento para uma comunicação prévia de registo de alojamento local, ou seja após a comunicação prévia o estabelecimento passa imediatamente a poder oferecer serviços de alojamento local sem necessitar de uma autorização. A comunicação para operar como Alojamento local deve ser submetido num formulário dirigido ao Presidente da Câmara Municipal da área da localização do imóvel. Após a recepção da comunicação o imóvel poderá ser objecto de uma ou várias vistorias a qualquer altura, sendo que a primeira deverá ocorrer 60 dias depois da comunicação.
 
- O que é preciso para transformar o meu apartamento/moradia em Alojamento Local?
Segundo a Portaria deve entregar na Câmara respectiva uma comunicação prévia acompanhado da Caderneta Predial Urbana, Planta do Imóvel, documento comprovativo da legitimidade do requerente e um termo de responsabilidade passado por um técnico qualificado comprovando que as instalações de gás e electricidade estão de acordo com as normas vigentes.
 
- Que requisitos são necessários para requerer o Alojamento Local?
É obrigatória a existência de extintor, manta de incêndio, equipamento de primeiros socorros, indicação do número nacional de urgência (112) e livro de reclamações. Exige-se uma casa de banho por cada 3 quartos e limpezas uma vez por semana ou sempre que exista uma alteração de utente. Com a nova Portaria é também obrigatório, após obter a licença, afixar uma placa identificativa padrão de alojamento local.
 
- Preciso de Certificado Energético?
Apesar de não ser obrigatória a apresentação do certificado energético aquando da comunicação prévia, esta é obrigatória segundo o Decreto-Lei nº 118/2013 de 20 de Agosto e por isso deve a obter.

Arrendamento

A partir deste mês de Maio de 2015, há importantes alterações a tomar em consideração por parte dos locatários de imóveis (Senhorios), nomeadamente a obrigação de emissão do recibo de renda através do Portal das Finanças por parte da esmagadora maioria dos Senhorios.

Comecemos, pois, por analisar aqueles que ficam excluídos desta obrigação:
- os Senhorios que tenham, a 31 de Dezembro do ano anterior, mais de 65 anos
- e aqueles que, cumulativamente, não sejam obrigados a possuír caixa postal electrónica e não tenham tido no ano anterior rendimentos prediais superiores a 838,44€.
 
Aqueles que ficam excluídos desta obrigação passam a ter uma nova obrigação anual, a cumprir pela primeira vez em Janeiro de 2016, preenchendo o Modelo 44 através do Portal das Finanças, reportando o valor total das rendas obtidas no ano anterior, e identificando os inquilinos.

Todos aqueles que não se enquadram nestas excepções, deverão a partir do mês de Maio proceder da seguinte forma:
- Registar os contratos de arrendamento em que é Senhorio através deste link (já disponível)
- Emitir os recibos de renda desde Janeiro de 2015 e passar a emitir mensalmente os recibos de renda através deste link (disponível a partir de 1 de Maio), após boa cobrança da mesma
- Todos os contratos iniciados de ora em diante deverão ser registados da forma anteriormente descrita, e os recibos igualmente emitidos dessa forma. De igual forma, a cessação dos contratos deverá ser comunicada através da mesma ferramenta.

Recordamos ainda que a partir desde ano (2015) os rendimentos Prediais serão tributados em IRS na Categoria F (Prediais) ou Categoria B (Independentes).
 
Questões frequentes:
 
1 - Nas situações em que exista mais de 1 proprietário/senhorio no âmbito do mesmo arrendamento, quantos recibos eletrónicos devem ser emitidos?
Deverão ser emitidos tantos recibos quantos Senhorios existirem, sendo que do recibo de quitação deverá constar o valor que é recebido, a título de renda, por cada um dos proprietários, em razão da percentagem da sua co-propriedade.

2 - No caso de vários Senhorios, no âmbito do mesmo contrato de arrendamento, possuírem  diferente idades - por exemplo um Proprietário com mais de 65 anos e outro com idade inferior a 65 anos - encontram-se ambos obrigados à emissão do recibo de quitação eletrónico?
Não. A obrigação é do sujeito passivo, ou seja, por exemplo, um proprietário que tenha mais de 65 anos encontra-se dispensado da emissão do recibo de quitação eletrónico, ainda que os outros proprietários não o estejam.
 
3 - E se for em caso de herança por partilhar?
Em caso de herança por partilhar, os recibos eletrónicos deverão ser emitidos em nome e pelo NIF da Herança.

4 - Tenho de emitir os recibos de renda desde Janeiro de 2015 novamente?
Sim, após registar o contrato deverá emitir on-line os recibos desde Janeiro de 2015 (a não ser que o contrato tenha tido início posterior (ou já tenha expirado durante 2015).
 
5 - E quando os imóveis estão em nome de uma herança?
No caso dos prédios ou frações que nas finanças constem em nome de herança, estes estão obrigados a emissão do recibo de quitação rendas eletrónico.

6 - É necessário ter actividade aberta nas Finanças em Categoria B para que este rendimento seja tributado segundo a Categoria B?
Não. Aquando da entrega do IRS, no ano seguinte, o contribuinte é livre para optar pela tributação conforme as regras da Categoria B ou F, conforme lhe for mais conveniente.