A alteração legislativa relativa às mais-valias da actividade, decorrentes do OE 2021, trouxeram um impacto significativo nesta temática, que sempre foi bastante opaca, e que se tornou agora na entrega do IRS 2021 ainda menos clara para a maioria dos contribuintes.
Na verdade, na entrega do IRS 2021, os contribuintes irão optar pelo Regime que pretendem ver aplicado aos imóveis que já tinham afetos à sua actividade profissional de Categoria B até 31 de Dezembro de 2020. Podem optar por incluír esses imóveis ao abrigo do novo regime, ou manter as regras em vigor até 2021.
Este tema afeta todos os profissionais da Categoria B que utilizem imóveis próprios para desenvolver a sua actividade. Tem um impacto significativo na actividade de Alojamento Local, mas pode afetar qualquer outro profissional que desenvolva a sua actividade num imóvel próprio
Qual a opção a tomar, para imóveis que já estavam afetados à actividade até 31/12/2020, na entrega do IRS 2021?
- optar pelo regime antigo de mais-valias da actividade, em que as mesmas são sempre apuradas quando o imóvel é retirado da actividade (seja vendido, ou não)
- optar pelo novo regime, em que as mais-valias da actividade se extinguem 3 anos após retirar o imóvel da actividade, ou seja, só há tributação em caso de venda antes de decorridos os 3 anos
Qual a grande diferença que temos aqui?
- no regime antigo, o contribuinte que utilizava um imóvel próprio na sua actividade podia ser tributado em duas ou três diferentes formas de mais-valias:
- entre o momento da compra e a afetação à actividade (mais-valia “normal”)
- entre o valor de mercado à data da afetação e o momento da desafetação (mais-valia da actividade)
- entre o momento da desafetação e o momento da venda (mais-valia “normal”, esta podia coincidir com a anterior)
- no novo regime, só há duas formas de tributação possíveis:
- se o imóvel é vendido antes de decorridos 3 anos após a afetação à atividade, a totalidade da mais-valia é tributada de acordo com as regras das mais-valias da actividade
- se o imóvel é vendido após decorridos 3 anos após a afetação à atividade, a totalidade da mais-valia é tributada de acordo com as regras “normais” das mais-valias
Como são tributadas as duas diferentes mais valias?
Mais-Valias “normais” – Categoria G do IRS – a tributação incide sobre 50% da mais-valia apurada
Mais-Valias da “actividade” – Categoria B do IRS – a tributação incide sobre 95% da mais-valia apurada
O que é preciso ponderar antes de tomar a decisão, agora, na entrega do IRS 2021?
- o que estabelece a diferença entre as duas opções é o facto do proprietário ponderar, ou não, vender o imóvel
- se o imóvel nunca for vendido, a questão da mais-valia da actividade nunca se colocará, e deverá optar pelas novas regras
- se for expectável ou provável que o imóvel venha a ser vendido, sem que haja o tal período de carência de 3 anos, poderá ser mais interessante optar pelas regras anteriores
Como exercer a opção e preencher os diferentes quadros das mais-valias da actividade?
- no Quadro 8, Separador A, do Anexo B do IRS, vai indicar se houve alienação de imóveis ao abrigo do antigo regime de mais-valias da actividade, ou da aplicação do regime transitório.
- no Quadro 8, Separador B, do Anexo B do IRS, vai indicar se pretende que os imóveis afetos à actividade até 1 de Janeiro de 2021 fiquem ao abrigo do anterior regime (regime transitório) ou do novo regime.
- se optar pelo anterior regime, deverá indicar novamente quais os imóveis que ficam ao abrigo desse regime
- no Quadro 8, Separador C, do Anexo B do IRS, vai indicar se em 2021 houve alienações de imóveis ao abrigo do novo regime
Como exercer a opção e preencher os diferentes quadros das mais-valias da actividade?
- no Quadro 8, Separador A, do Anexo B do IRS, vai indicar se houve alienação de imóveis ao abrigo do antigo regime de mais-valias da actividade, ou da aplicação do regime transitório.
- no Quadro 8, Separador B, do Anexo B do IRS, vai indicar se pretende que os imóveis afetos à actividade até 1 de Janeiro de 2021 fiquem ao abrigo do anterior regime (regime transitório) ou do novo regime.
- se optar pelo anterior regime, deverá indicar novamente quais os imóveis que ficam ao abrigo desse regime
- no Quadro 8, Separador C, do Anexo B do IRS, vai indicar se em 2021 houve alienações de imóveis ao abrigo do novo regime
Exemplo prático para perceber a diferença entre os 2 regimes:
Exemplo A – Regime Anterior – imóvel comprado por 100.000€, com um valor de mercado de 130.000€ quando foi afectado ao AL, com um valor de mercado de 180.000€ quando foi desafetado da atividade e vendido por 200.000€
- teremos 3 mais valias diferentes a tributar:
- 30.000€ entre o valor de compra e de afetação (Categoria G, tributado sobre 50%)
- 50.000€ entre o valor de afetação e de desafetação (Categoria B, tributado sobre 95%)
- 20.000€ entre o valor de desafetação e o valor de venda (Categoria G, tributado sobre 50%)
- ou seja, vamos tributar 72.500€
Exemplo B – Novo Regime – imóvel comprado por 100.000€, com um valor de mercado de 130.000€ quando foi afectado ao AL, com um valor de mercado de 180.000€ quando foi desafetado da atividade e vendido antes de decorridos 3 anos por 200.000€
- no novo regime os valores de mercado à data de afetação e desafetação já não têm relevância
- assim, caindo no novo regime (não tinham decorrido 3 anos após a desafetação), a tributação é sobre 95% da mais-valia
- ou seja, vamos tributar 95.000€
Resumindo, esta é uma opção a tomar na entrega do IRS 2021 que poderá vir a ter impacto a curto ou longo prazo. E cuja decisão terá de ser tomada agora.
